投資策略智慧運籌—酒店投資機構的戰略眼光

　　(邁點網訊封遠群)2015年1月12日，由《外灘畫報》主辦的第五屆酒店設計論壇在上海浦東麗思卡爾頓酒店召開，會上，寶龍控股企業發展中心總經理夏國躍、今典集團董事長特別助理項衛、融僑集團副總裁康紅恩、敏捷地產酒店管理中心總經理李希恂就『酒店投資機構的戰略眼光』作出了精彩討論，共同回顧2014年的中國酒店業投資市場，並展望酒店投資的未來發展。本次論壇由中國酒店投資協會副秘書長張磊主持。

　　以下為現場實錄——

　　中國酒店投資協會副秘書長張磊

　　張磊：其實今天在座的四位在中國都有一些精品酒店投資的經驗，以及未來的項目，我知道項衛跟喜達屋有簽約項目，現在先請各位介紹一下各自公司的酒店資產，以及這些酒店資產在整個就是設計和酒店總體規劃中展現出來跟業主息息相關的東西。

　　康紅恩：其實融僑集團是印尼華僑家族創立的以房地產為主業的綜合集團。我們在14年的時候融僑在中國已經有25年的發展歷史，在福建福州從某種程度來講，如果用很形象的比喻『融僑有點像綠城在杭州的品牌地位，也有點像融僑在上海的品牌地位』，至少對我們來講我們對品質的追求要求很高，所以我們提出為居住著想，為後代留鑒的企業發展理念，我們目標致力於建設城市理想生活。

　　我們總體的酒店規模不大，我們在營業的有兩個酒店，再加上我們今年會再營業兩個酒店，還有兩個酒店在建。但是酒店以及酒店相關聯的休閑度假產業市場和投資我們還會加速，以後有機會再跟大家匯報。

　　夏國躍：寶龍地產是專注於做城市綜合體的開發商，我們已經發展了20年的時間，09年下半年在香港上市，10年年初搬遷到上海，有56個項目，29個城市。目前開業的酒店上市有6家，非上市9家，我們專注於做高端酒店，主要跟喜達屋合作，近兩年我們也開發了一些新的產品，做自主品牌酒店。同時還有一些超高端的酒店在建設過程中。另外我們也有自己的品牌籌辦過程中，其中大部分主流會有自己的中端酒店，但是我們的中端酒店是有一點設計概念的，跟大家做的中端酒店稍微有點不一樣，是我們自己研發的產品。寶龍酒店板塊做得比較早，是當地第一家五星級酒店，能做到1億的營業額，是以娛樂為主的酒店，這兩點重新改造浙江1萬平方米，掛伯爾曼品牌，現在能做到營業額6千萬。

　　其他的投資規劃還不錯，我們總體初始投資收益是6%到8%左右，在全國是比較高的，總體來說我們配置還是不錯的，主要是因為我們定位區別於很多酒店，所以我們早期發展主要是在三四線城市，收益還是不錯的。我們非常清楚的思考我們自己酒店的投資定位，以及投資回報收益。

　　李希恂：大家好，我簡單講一下敏捷，今天來主要是想跟大家分享一下我自己的經歷，我在酒店業從事了很多年，跟大家做設計的也有很多聯系，所以在這方面可以給大家更多的探討，我作為業主方的代表，或者作為酒店的經營者，我從八幾開始進入酒店。我最近十年在做酒店綜合體的建設，主要是酒店方面，因為大家有各方面的知識，我講的是代表業主方對設計的要求或者一些期望。

　　項衛：今天參加這個會議，感覺體驗是很特別的，會場雖然不大，但是很有精品的感覺，不管是從主持人，還是會展的布置，還是主題發言的內容都非常好。我主業之一是酒店的律師，在過去幾年中主要的任務就是幫助我們業主跟酒店管理公司的談判，中間也做了一些酒店資產的處置和並購。在今天這樣的會議上我不以律師的身份出現，我用另外一個身份出現，就是今典集團董事長特別助理，我跟今典集團合作七八年了。

　　今典集團在中國和其他業主開發商不太一樣，更專注於打造旅游酒店，他們在三亞灣有非常龐大的酒店群，他們的做法一開始是想嘗試做產權式酒店，後來發現產權式酒店在市場推銷不是想象中那樣順利，又開始做另外一些創新，做分值度假，在三亞、杭州、青島、長白山、四川等很多地方打造分值度假的平臺。在三假的酒店改為三亞灣度假世界，囊括了各種形態。張總特別強調酒店設計，在酒店設計中一直強調怎麼把他的想法藝術性的表達。

　　張磊：先問一些大家關心的，過去我們組織的論壇，管理公司和業主公司分開的，今天在設計酒店背景下，我們談一下酒店設計跟業主息息相關的話題。

　　第一個問題在座的設計師或者是管理公司同仁都知道每個品牌，特別是精品品牌，像W，威斯汀，萬豪等等這些品牌的設計都有一套非常詳盡的設計標准，設計標准直接影響到我們整個投資的總額。希望四位談一下在設計標准方面我們過去跟管理公司之間在碰撞，甚至在博伊的過程中有什麼樣的體會和經驗?在未來我們業主方作為酒店資產主要投資主導有怎樣的方向和動作可以讓我們酒店設計和酒店資產價值有更好的匹配度和協同度?

　　寶龍控股企業發展中心總經理夏國躍

　　夏國躍：其實作為投資商來說不怕標准高，就怕沒有標准。我曾經幫國資的顧問公司做顧問，他們非常痛苦，做的是MI出來的子品牌，業主方非常痛苦，因為跟管理公司要標准，管理公司說最好的標准就是沒有標准，也就是說投資方不知道管理方到底蓋出什麼東西出來，所以造價無法控制。為什麼我們跟喜達屋合作多一點，就是因為他的技術標准非常清楚，你有標准我心中就有數，我可以控制造價，哪些地方可以跟著你的標准走，有很多管理公司不靠譜，包括現在東南亞的一些小酒店，這些酒店是沒有標准的，設計師是他們指定幾個。所以變成你問他每平方米到底多少錢單價說不清楚。

　　這種酒店從決定投資就注定在你生命過程中沒有可能收回投資的，包括在你的子孫後代生命中也沒有可能收回投資。管理公司沒有技術標准，沒有管理標准，總經理是臨時負責，所以那個央企非常痛苦，整天跟我要資料，到底空調怎麼配，到底機電應該怎麼配，我說我這裡的資料都是喜達屋的，你已經這麼高昂的代價找管理公司，你跟他們要技術標准，他們說他們沒有標准，這就是最好的標准。現在中國非常風行地做一些精品酒店，你跟他們要技術標准他們是沒有的。這對業主的資產是非常不負責任的，所以我從來不會找這些公司合作。

　　第二個問題，現在的機制管理公司跟投資者沒有資產的關系，表現管理公司幫助業主管理資產，會讓你的資產增值，因為有品牌的附加值，有管理的標准跟它的規范系統，所以讓你的酒店經營效率可以更高。但實際上管理公司跟業主的資產沒有任何的關系，包括浦西洲際，業主跟管理公司打官司，其中最主要的證據就是資產流失。這個酒店有很多貴重的重大的設備都會被偷走，因為管理公司跟這個資產沒有關系，管理公司的財務是對資產盤點沒有工作的職責范圍，這全是業主公司做的事情。他只知道每年的業績，前期投資的時候要業主按照我的標准來做相應的投資，要用這樣的一個空調主機，門鎖，包括設計師要用這樣的設計師。

　　當然我們非常尊重管理公司的要求，我們盡量會選擇管理公司推薦的設計師團隊，但不完全是這樣的。因為高端品牌，特別是一些設計概念比較強調的酒店，對設計師的要求比較高。也就是說他要有一些對品牌的理念，設計的要求方面的理解，那我們會選擇他們的，其他設計師推薦過來可能會比較痛苦，是對品牌認知了解的問題。但是對於機電等這些方面，像喜達屋就非常好，很統一，很清楚對機電等這些看不到設施的顧問要求。有些公司這方面做得很好，有些公司做得比較差。

　　同時我跟喜達屋也有過比較多的溝通，他們也存在問題，ILOFT是有問題的，ILOFT所有的機電，所有你看不到的東西跟喜來登是一樣的，但是ILOFT賣多少錢，喜來登賣多少錢?因為你的造價，你在看不見方面的技術標准都是一個標准這是有問題的，最近幾年喜達屋也認識到這個問題，正在進行調整，包括裡面的功能，面積分配等等方面都存在缺陷。每從間房的造價來說差很多，所以對業主來說就意味著他的投資規劃有很大差異。ILOFT是作為W的子品牌，它跟holiday酒店不同，從投資回報表現來說，在全中國的ILOFT表現不太好，這也是喜達屋比較痛苦的地方，所以他正在征求我的意見進行標准的調整。我相信這個品牌以後會非常好，因為我本人非常喜歡這個品牌，我們有很多同事也非常喜歡這個品牌。

　　簡單來說管理公司存在兩個問題：

　　第一個問題是沒有標准，讓你們投資方無所適從，他說怎麼樣你就是怎麼樣。我們非常缺乏的是業主對管理公司考核裡面投資的初始回報，投資回報這一項為什麼跟管理公司談，他可能會說這不是我投，是你業主願意花錢蓋，所以就會出現互相扯的事情。在他的腦子裡面對投資的好壞，可能我們做酒店出身的人關注品質更重要一點。有時候我們投資者沒有辦法，他是喜歡做W嗎?不可能的。我們在廈門做的是當地時尚高端奢華酒店，政府要求我們做的國際名品集中的酒店，而且這個一線品牌還是要時尚的所以我就選擇了W，但是我們知道投資回報W肯定不好的，但這是沒有辦法的。但是從開發商角度來說沒有願意投資酒店的，我們在商業地產裡面，最不賺錢的就是酒店，所以從這個角度來說沒有辦法。

　　再加上管理公司對資產的投資，因為跟他沒有關系所以他不重視，所以有很多酒店做的就讓業主感覺到非常單手。我們酒店是02年開業的，到08年的時候停了，差不多每年的收益最高峰是做到9800萬，進入衰退期做到六七千萬，但有三千萬左右的利潤，但是我們增加了1萬平方米，追加投資5.8億，我們收入是6千萬左右，利潤1千多萬。所以這就讓投資者感受到很痛苦，同樣的位置，原來是我們自己管理的，當然廈門這兩年市場變化很大，開了很多很好的酒店，競爭非常厲害，但是從賬上來說，以及從GOP和業主利潤來這說兩個數據根本沒有辦法看。

　　張磊：我們作為酒店的投資者，可能在未來，包括過去對酒店的設計中更關注每個品牌是否通過理性的，客觀的，以及科學的設計標准反應出它的品牌特質，以及品牌精神，所以有一套完整的品牌標准，以及一套可以讓市場、投資人、顧客接受的設計標准是我們進行酒店投資初期最關注的點，也是我們選擇管理方時主要考慮的點，恰恰可能這點在有的品牌中發展的時間，發展的成熟度更好一些，所以更匹配我們許多業主的需求。而有一些品牌更多會用設計師希望表達的語言，以及設計師自我對生態、對系統或者對旅游的認知表達自我，所以這兩個選擇中我們業主會有自我的平衡，根據我們自己投資的情況進行調整。

　　康總認為在這些酒店設計體系中有哪些出色之點，順應潮流的發展之點是值得我們在投資中給以重視?

　　融僑集團副總裁康紅恩

　　康紅恩：剛剛夏總講的很多都忠言逆耳，他點出我們這個行業，以及作為酒店投資者我們面對的很多困難。就我個人而言，我覺得首先是從標准來講，我很同意夏總的觀念，因為有標准比沒有標准好很多。我認為標准是動態的，是體系化的，其實作為我從資產運營的角度思考的是核心的點是在於思考，天津簽的是華誼，我思考的是這個品牌能給我的資產帶來什麼，具體來講，除了要求標准之外，更要看它能給我的是什麼樣的目標市場，什麼樣的市場定位，什麼樣的經營預算，這些方面是我非常關心的。而且在這過程中我會同步看我們酒店投資，比如我們的預算是多少，原來預定每間房成本是多少，現在來看它的成本和我將來的經營預算達到什麼樣的狀態。

　　其實做經營預算可以編數據的，但是數據的背後是需要找到支持的，這個支持就是我的投入、成本、硬件，市場定位，我能夠在天津這個市場，這個品牌能夠給我這個酒店帶來什麼定位和經營情況，我覺得這是非常重要的。這也是我們現在在做資產運營的時候所關注的。

　　第二點我們觀點來講，我同意夏總的觀點，我需要補充的是很多所謂的精品酒店的品牌，如果我們要拓展新的產業的時候，我們會發現所謂的精品酒店品牌和旅游度假產業的關聯度。從旅游度假概念來講，過去的開發商更多強調旅游地產，但實際上旅游地產已經從1.0版本做到3.0版本的，這3.0版本是什麼?3.0版本就是說地產歸地產，旅游歸旅游，這個地塊兒適合做旅游的時候就不適合做地產。我們怎麼把休閑度假產業市場做起來。在這個過程中我們可以找到跟很多精品度假酒店品牌的關聯度，我們希望合作，我很歡迎有品牌的，有好產品的公司合作，但是我們希望找到的所謂的精品酒店的品牌，是在一定的性價比，一定的投入和成本控制狀態下能夠賺錢的品牌。

　　就像我們融僑的品質一樣，我們追求的是品質，這個品質並不代表我一定要非常高端和奢華，要求在任何城市狀態下的收益。

　　第三個實際上很多房地產開發企業都在轉型，在旅游度假方面的轉型更多是向投資化轉型，我們希望能跟好的酒店品牌，好的資源，好的產品進行合作，這是未來開發商企業要轉型之路。

　　張磊：我在過去做酒店項目，當我們做酒店投資的時候，其實最開始的部分，我需要向所有投資者說清楚我這個酒店到底有怎樣盈利的可能性，而這個時候，反推到我們在進行品牌，設計的選擇時又會遇到跟這個投資性相通途的點。我曾經在做的時候設計師非常主名，我們都非常尊重這個設計師，但是我們發現，我們當時為了一把椅子爭執不下，因為設計師一定要用某一個品牌的原裝廠正品的椅子，但是光那把椅子就要4萬塊錢，這樣加下來酒店要做到多少毛利潤纔可以收回這把椅子的投資。

　　或許我們投資者會有新的願望，我們更多希望跟設計師、管理公司一同實現精品酒店夢想同時，希望能夠過多關注到設計背後的投資回報率，以及可能存在的投資上需要把握和控制的數據，在這一點上對於紅樹林以及開始逐步發展委托管理的敏捷集團有沒有什麼好的經驗?

　　敏捷地產酒店管理中心總經理李希恂

　　李希恂：我講一下我的想法，剛剛白院長的一些想法跟我相同，暫時不要講是怎樣的品牌酒店，先講一下如果作為地產開發商，因為我要開發地產，所以我需要一些酒店或者亮點做支橕。我先從經營來講，怎樣的一個酒店不會使得老板兩年後現金流不夠以酒店抵押。

　　有一些公司有品牌，有一些沒有品牌暫時先不討論，我主要是想我這個酒店目前的狀況，我圍繞這個市場如何來定位，使得我這個酒店以後能夠盈利。如何把酒店的投資和酒店的回報先做好，這跟設計有關系的。我覺得設計是掌控整個酒店的成本，因為設計的源頭已經確定了這個酒店的投資，你不從源頭想的話，後面再轉換品牌，進口的不要改成合資的，最後國成國產的，在設計源頭哪些東西應該節省，這跟我們設計息息相關。我作為經營者會報需求告訴設計師，設計師如何把我的要求體現出來。

　　我認為作為開發商、酒店的建設者如何讓各條戰線的人跟我朝同樣一個目標走，無論是設計，還是機電，都要一起商量，我把我的需求告訴你們，你們要把你們的設計理念的東西告訴我，大家纔能夠把成本控制好。成本控制好之後，客源怎麼樣做這是後面進行的事情。現在客源很多是來自80後，90後，這幫力量他們更喜歡有特色的東西，怎麼樣做纔能符合你們的需求。

　　張磊：剛剛李希恂講的是關於設施服務過程中一直能夠保持設計標准的完善度，這是非常重要的。現在我們越來越關注到設計跟我們投資者的溝通和交流。與此同時看到，現在為了更好的把控投資，會有很多企業自己投資，自己設計，自己管理品牌，用一整套服務體系讓自己的投資成本最優化。包括最近的北京瑰麗酒店，他們自己投資，自己設計，收購品牌自己管理，這樣所達到的對於酒店設計所需要展現的品質感，以及酒店本身對資產的管控做了有效的改善。

　　今天在座幾位也有自己的管理酒店，不知道今典集團做紅樹林酒店的時候在設計的時候如何達到自我之間的平衡?

　　今典集團董事長特別助理項衛

　　項衛：今典我真的了解不多，我先說一下我的想法，當你前幾天設計酒店論壇議程發給我，我試圖邀請我的一些朋友過來，他們說酒店設計論壇我有什麼可過來的，他們可能想的是酒店設計，而不是設計酒店。我個人感覺設計酒店應該具有以下特點：

　　第一個通常的設計酒店應該體量不是很大，200間以下。是在室內設計，以及其他的設計方面做文章給客人提供獨特的體驗。

　　第二個設計酒店，設計是酒店的靈魂，另外一個靈魂是服務。酒店成功50%的因素是酒店產品本身，酒店如何因地制宜，利用他獨特的位置達到獨特的體驗，最重要的是酒店產品本身，所以設計是酒店的靈魂。

　　第三個酒店設計不僅涉及到體驗，還涉及到酒店日後運營的管理成本，包括室內家具的配制。比如說寶格利，卡瓦礫等等都屬於設計酒店，他們的共同特點就是要求設計師最好是他們本人，像卡瓦礫跟我們談合作，他的設計理念設計師一定是他本人，纔可以找他熟悉的設計師把他的理念能夠細化的。

　　第四個設計酒店是一個細分市長的需要，2014年中國酒店市場真的是群雄並起，除了通常的酒店，喜達屋、希爾頓等等，今天是希爾頓可能若乾年換成萬豪大家也不覺得奇怪，再換成喜來登也一樣，因為它並沒有體現酒店品牌的特征，大家的理念都一樣，商務酒店本身並沒有什麼大的差別，在這個時候設計酒店應運而生。像李希恂這樣的穿著就是設計酒店，他的眼鏡、帽子、襯衫都感覺是設計型的，我是屬於商務酒店。

　　第五個是價值，因為設計酒店品牌標准當然是有的，設計酒店並不是大規模的連鎖，所以它需要因地制宜，個性化，它應該有最基本的標准，比如層高多高，空調等等最基本的條件，當然其他的標准也並不是十分成型，它可能沒有萬豪、喜達屋這樣一本厚厚的設計指引，需要設計師充分發揮他的聰明纔智因地制宜打造產品，這要完全依賴這個設計師是不是真的很牛，如果是普通的設計師就會造成災難性的後果。

　　當然設計肯定是跟酒店的資產密切相關，這本身會影響酒店的投資，回報率。另外因為設計酒店獨特的設計不能夠復制，所以在資產處置方面因為它的獨特可能會給酒店資產帶來一些價值。當我們談論酒店資產處置價值的時候，不僅看到酒店產品本身，還要看到酒店所附著的品牌，營銷體系等等。所以設計酒店我相信除了設計本身以外，它應該還包括一些其他的要素。我最近跟上海的凱詩蒂接觸，他的想法就是因為中國大部分酒店餐飲做得不好，所以他就在餐飲方面做一些文章，他利用社交平臺搞粉絲團，也是通過給客人增加體驗來增長酒店品牌本身的價值。所以我覺得設計酒店除了設計以外，應該還有其他的因素。

　　張磊：在過去很長一段時間中，特別是近幾年有設計感的或者設計特別出眾的酒店在房價表現上會有一些突出的地方。我相信在過去很長一段時間中四位有合作過非常多的設計師，接下來談一下業主跟設計師溝通中給你印象最深刻的是誰，你跟他發生怎樣有趣的互動。比如我國某一個超大型的房地產集團，這家企業可能過去100多家酒店都是用同一套設計圖紙為基准，但去年推出了讓我都難以置信的作品，一下子顛覆了我對這個集團慣有的想法。這個酒店的高層跟我說，過去100多家酒店都是我的投資產品，我需要整體包裝以各種證券化的形式進行金融融資，那家極富藝術的酒店是他們手中的藏品。

　　我相信每個建造師背後的開發團隊都有設計情結，在設計情結下有沒有什麼有意思的跟設計師的小互動跟大家分享一下。

　　康紅恩：坦率講對我們投資者來講這個問題是非常重要的環節，但是我認為不是最重要的環節。包括之前我做其他酒店的時候，我們也都會碰到這樣的問題，設計師有的時候很強勢，有的時候好商量，但問題在於這裡面是相互的過程，一個過程就是設計師如果跟酒店品牌本來是一體的時候，就以他自己的理念，自己的產品灌輸在其中的，你要說服他是非常困難的。這裡面的問題就在於作為我們投資者來講，我們所需要的是什麼，我們需要的是我們自己要有這樣的水平去跟他對話，如果我們自己沒有定的水平跟他們對話，這樣PK的時候，設計師團隊和投資者如果能形成互補的關系，可能最終得益的是作品，如果就每一個問題就PK的時候，那實際上最後你的作品是最大的問題。

　　剛纔大家都談到設計酒店的問題，設計酒店的問題在於如果從業主來講，很多投資者選擇投資做設計酒店，他更多的時候從一開始是因為住過，喜歡這個風格，就開始想如果我建這樣的酒店該多好，所以我一直形容所有做設計酒店的人從一開始是站在雲端的，是他的夢想，可是他開始要建的時候，他發現從雲端到人間了，從雲端到人間的過程是相對增長的過程，基本上所有的業主都碰到這樣的問題。這個過程實際上很痛苦，但是再怎麼痛苦，首先消費者是非常感謝，因為我們這樣的辛苦所造就的好的產品，但是好的產品並不一定能賺錢，這是很現實的問題。

　　我覺得我們要做好產品，但是我們一定要想辦法能夠賺錢，我們認為更看重highholiday，而不看重它是大品牌。我認為復制是雙刃劍，有可能帶來財務杠杆的上昇，財務杠杆的加大有可能影響到你過去做這個項目的品質，也會影響到最終賺錢的能力。為什麼我看好一些個體，可能一些個體的項目因為它過去成本的控制，拿地的成本，建造的成本，設計的成本，以及它所帶來的產品的性價比，當開始走上擴張復制發展模式之後可能會帶來更多的問題，所以我覺得這是應該值得注意的。

　　夏國躍：其實作為地產公司最糾結的是設計，我們大老板只抓設計跟投資拿地。所以設計師在我們公司裡面蠻痛苦的，因為設計方面很多時候跟營業有衝突。我總結在一個公司管設計的，以及設計公司跟投資者之間的關系，第一個是兩方面都要有，設計師要有生意頭腦。有很多設計師對生意的理解不多，他往往講的東西跟投資者想聽到的東西很難產生共鳴。第二個從投資角度來，從設計來講你的水准要跟他保持同樣的水准，大家纔能夠產生共鳴。

　　我們公司在追求標杆項目，這樣對我們來說對設計師的選擇和要求很高，不管選擇什麼樣的設計師，投資者最容易產生的痛點就是回報和未來經營的定位。憑什麼你的設計就可以賣得比人家貴，在競爭對手中你可以比人家的房價高一點，這也是需要設計師考慮的問題。這樣的話真正好的設計師跟投資者的對話會非常順暢，這樣你很多的理念也容易被他接受。

　　第二個是設計酒店，我個人觀點是不在於檔次到低在於設計風格和理念。中國要趕上國際品牌可能是有機會的，我們現在看到很多設計師自己投資酒店，我希望我們很多好的設計師設計出來的酒店能夠出來，不一定是要連鎖的，而是要有自己特性的。

　　李希恂：我們最近講有錢就是任性，為什麼設計師願意到迪拜，因為迪拜天空很大，老板只出錢。我相信中國未來也有可能，但是大家要相互尊重，業主和設計師之間要從理解的角度想，你設計的這個花瓶能不能落地，能不能接地氣，我有尊重你，你天馬行空想得很好的設計概念，我又使它如何落地，這是相互配合的問題，到目前為止我跟所有的設計師都配合挺好的，我認為是大家尊重的結果。

　　項衛：第一個一些奢侈品牌跟酒店結合，都是試圖把他們在設計方面的理念結合到酒店，這是一個現象，就產生很多奢侈酒店新的品牌。第二個跟設計公司打交道的經驗，G HA他的設計線條非常流暢，但是它的建造成本要翻3倍，當酒店業主一開始是開發商的時候，你用G HA這樣的設計師可能會投資更大，如果因為有G HA的設計在這裡可能你周邊的房子賣得好一點。如果有一天你要對它進行轉讓的時候，你就要考慮酒店本身的經營因為這個設計帶來的結果，每天的房價和日常經營的利潤是不是能夠匹配，未來現金流的折現，如果未來酒店現金流並不會比通常設計的酒店更高，就意味著你的酒店的評估價值不會像你想象得那麼高，這時候可能就是副作用了。

　　張磊：我既是一個非常熱衷於酒店的住客，也是酒店投資人，也同時幫公司做酒店經營管理。我非常推崇社會獨到的酒店，我也希望我們業主在落實各個設計時能夠盡可能讓設計師的夢想得到最好的展現，因為很多設計圖跟最終的展現差異很多。也希望我們設計師更多關注運營的實際，比如用玻璃的情況，很多時候我們在經營，整個資產維護過程中會遇到困局的。

　　我也希望在未來更長道路中我們跟設計師之間的關系能夠達到新的境界和地位，因為只有這樣我們纔可能在這樣中國一個如此復雜的酒店市場情況下，讓我們酒店資產得以脫穎而出，或者有更好的淨化，謝謝各位嘉賓的到來，期待我們明年在我們協會共同主辦的論壇中有更精彩的發言。大家在今天晚上會看到，希望未來讓我們共同建設整個酒店行業更個性化、更多元的下一代酒店而共同努力，謝謝!